Refinancovanie hypotéky: nižší úrok ešte nemusí znamenať úsporu
Refinancovanie hypotéky: nižší úrok ešte nemusí znamenať úsporu
Pri refinancovaní hypotéky sa často porovnáva najmä úroková sadzba. Ak má klient dnes úrok 4 % a iná banka mu ponúkne 3,8 %, rozdiel 0,2 percentuálneho bodu vyzerá na prvý pohľad ako jasná úspora.
Dôležité však je, na akú dobu nový úver počítame.
Predstavme si klienta, ktorý si zobral hypotéku 200 000 € na 30 rokov s úrokom 4 %. Po troch rokoch má za sebou 36 splátok a do konca úveru mu zostáva 27 rokov. Zostatok úveru je približne 189 000 €.
Ak tento zostatok refinancuje pri úroku 3,8 % a zachová zostávajúcu splatnosť 27 rokov, mesačná splátka klesne približne z 955 € na 934 €. Na zostávajúcich splátkach môže oproti pôvodnému úveru ušetriť približne 6 800 €.
Ak mu však nová banka ten istý úver nastaví opäť na 30 rokov, splátka klesne približne na 881 €. To môže pôsobiť veľmi výhodne.
Lenže nižšia splátka vznikla nielen vďaka nižšiemu úroku, ale aj tým, že si klient splácanie predĺžil o ďalšie tri roky.
V tomto modelovom príklade by pri 30-ročnej splatnosti zaplatil od momentu refinancovania približne o 14 500 € viac než pri rovnakom úroku a zachovaní 27-ročnej splatnosti. Dokonca by celková suma zostávajúcich splátok mohla byť vyššia, než keby zostal pri pôvodnom 4 % úvere.
Čo pri refinancovaní porovnávať
Preto pri refinancovaní neporovnávajte iba 4 % verzus 3,8 %. Porovnávajte najmä:
- aktuálny zostatok úveru,
- zostávajúcu dobu splatnosti,
- novú dobu splatnosti,
- mesačnú splátku,
- celkovú sumu, ktorú ešte zaplatíte,
- poplatky a ďalšie náklady spojené s refinancovaním.
Predĺženie splatnosti nemusí byť vždy zlé. Ak klient potrebuje znížiť mesačné zaťaženie domácnosti, môže to byť vedomé a rozumné rozhodnutie.
Nemalo by však byť skryté za vetou „v novej banke budete mať nižší úrok aj nižšiu splátku“.
Pri refinancovaní sa preto vždy najprv pýtajte: Koľko rokov mi zostáva splácať dnes a koľko rokov budem splácať po refinancovaní?
Až potom viete porovnať, či nový úver prináša skutočnú úsporu.
